1. Объект и локация
Проект дома:
- • Этажность: P+N (одноэтажный с мансардой)
- • Брутто: 184 м²
- • Нетто: 138 м²
- • Паркоместа: 2
2. Рыночный анализ: Trnovo – Prule – Ljubljana
Локация:
- • Один из самых престижных районов в Любляне
- • Центральное расположение, тишина, престиж
- • Расположен вдоль реки Ljubljanica
- • Пешеходная доступность до центра города
- • Стабильно высокий спрос на покупку и аренду
Анализ предложений (2025):
| Тип недвижимости | Средняя цена | €/м² нетто |
|---|---|---|
| Новые дома в Prule | 890.000–1.100.000 € | 6.300–7.500 €/м² |
| Старые дома/реновации | 650.000–800.000 € | 4.500–5.800 €/м² |
| Премиальные квартиры | 6.000–8.000 €/м² | — |
Вывод: рынок высоколиквидный, предложение ограничено, особенно на участки с разрешением на строительство.
3. План строительства
Архитектурный проект:
- • Индивидуальный жилой дом, класс энергоэффективности A1
- • Большие стеклянные поверхности, минимализм
- • Парковка для 2 автомобилей
- • Возможность добавить бассейн, сауну или зимний сад
Стадии строительства:
Подготовка участка
1 месяц • Очистка, установка забора
Земляные работы
1 месяс • Котлован, закладка фундамента
Строительство (коробка)
3 месяца • Стены, крыша
Установка окон, фасад
1 месяц • Алюминиевые окна, утепление
Внутренние работы
3 месяца • Электрика, сантехника, отделка
Оформление, подключение, сдача
1–2 месяца • Финальные подключения, разрешения
Итого: ~10 месяцев (без задержек, «под ключ»)
4. Финансовый план
💸 Затраты:
💵 Доход:
📈 Прогноз прибыли:
| Сценарий | Доход | Инвестиции | Прибыль | Рентабельность |
|---|---|---|---|---|
| Консервативный | 828.000 € | 795.000 € | 33.000 € | ~4% |
| Реалистичный | 897.000 € | 795.000 € | 102.000 € | ~13% |
| Оптимистичный | 966.000 € | 795.000 € | 171.000 € | ~21% |
5. График реализации проекта
6. Риски и защита
Удорожание стройматериалов
Рост цен на строительные материалы
Задержка сроков
Непредвиденные задержки в строительстве
Падение рынка
Снижение цен на недвижимость
Сложность с продажей
Трудности с поиском покупателя
Контракты с фиксированными ценами
Защита от роста стоимости материалов
Опытная строительная компания
Соблюдение сроков и качества
Премиум-сегмент более устойчив
Элитная недвижимость менее волатильна
Возможность использования для аренды
Альтернативная стратегия монетизации
7. Альтернативные стратегии
Продажа готового проекта
с разрешением
Потенциальная наценка
10–15%
Аренда готового дома
long-term
3.000–3.500 €/мес
~4,5–5% годовых
Аренда short-term
VIP Airbnb
5.000–6.000 €/мес
Высокая доходность
✅ Вывод
Проект представляет высококлассную инвестиционную возможность в одном из лучших районов Любляны. Учитывая уже полученное разрешение, оплаченные взносы и актуальный дефицит предложений в Prule, ожидаемая доходность проекта 13–20% при продаже, а в случае сдачи — до 5% годовых в аренду.